Wo der Engpass liegt
Ein Rechenzentrum besteht aus zwei Anlagen unter einem Dach. Die eine hält 20 bis 30 Jahre, die andere zwei bis drei. Knapp ist, was beide erst möglich macht: ein Netzanschluss, ein Transformator, eine Genehmigung.
Unser Risikoregister führt zehn Engpässe, die den Ausbau bremsen, und benennt für jeden, wer an der Knappheit verdient. In drei Fällen ist das der Eigentümer: bei Flächen mit gesichertem Netzanschluss, bei vorbestellten Transformatoren und bei bestandskräftigen Genehmigungen. Hier stehen die Belege dafür, die deutschen Zahlen zuerst. Zu jeder Aussage nennen wir Quelle und Evidenzstufe.
Was 30 Jahre hält und was nach drei Jahren ersetzt wird
Zur Infrastruktur gehören Gebäude und Rohbau, die Stromversorgung vom Netzanschluss bis zur Niederspannung, Kühlung, Wasser und Brandschutz. Sie wird einmal gebaut und über 20 bis 30 Jahre abgeschrieben. Die IT, also Server, KI-Beschleuniger, Netzwerk und Datenspeicher, hat eine wirtschaftliche Lebensdauer von zwei bis drei Jahren. Während das Gebäude steht, wird sie sieben- bis zehnmal ersetzt. Alpha-Matica 2025, CNBC 2025
Bei den Investitionen ist es umgekehrt: Rund 60 Prozent der Gesamtinvestition entfallen auf die IT-Ausstattung, rund 25 Prozent auf die Infrastruktur und rund 15 Prozent auf das Grundstück. Alpha-Matica 2025
Ohne IT kostet ein Rechenzentrum bei konventioneller Luftkühlung rund 8,7 bis 11,3 Millionen Euro (10 bis 13 Millionen US-Dollar) je Megawatt IT-Leistung. Der JLL-Index für Rohbau und Gebäudetechnik lag 2025 im weltweiten Mittel bei 9,3 Millionen Euro je Megawatt; für 2026 werden 9,8 Millionen erwartet. Turner & Townsend kommen in 52 Märkten auf 8,2 bis 13,2 Millionen Euro. Zürich ist mit 11,6 Millionen Franken je Megawatt hinter Tokio und Singapur der drittteuerste Markt der Welt. Die Dollarwerte sind zum EZB-Referenzkurs vom 14. September 2026 umgerechnet. JLL 2026, Turner & Townsend 2025
Diese Zahlen beschreiben, was Beton und Schaltanlagen kosten. Knapp sind diese nicht. Ein Grundstück ohne Netzanschluss und ohne Baurecht ist so viel wert wie in seiner bisherigen Nutzung. Mit verbindlicher Netzanschlusszusage, bestandskräftiger Genehmigung und bestellten Transformatoren ist dasselbe Grundstück ein Vielfaches wert. Den Aufschlag bestimmt die Wartezeit, die sich der Käufer erspart. Eigene Ableitung
Was in jeder Phase vorliegt und wer es kauft
Ein Standort durchläuft sechs Projektphasen, und nach jeder lässt er sich als eigenes Asset verkaufen. Die Tabelle nennt keine Preise, denn für deutsche Standorte der Phasen eins bis drei ist keiner veröffentlicht.
| Phase | Was vorliegt | Käufer | Genommene Hürde |
|---|---|---|---|
| 0 Akquise | Noch nichts. Standortprüfung, Kenntnis des Netzes, Kontakt zu Eigentümer und Netzbetreiber | niemand | keine |
| 1 Flächensicherung | Option oder Exklusivitätserklärung für das Grundstück; Netzanschlussantrag gestellt | Projektentwickler, Powered-Land-Fonds (Fonds für Flächen mit Netzanschluss) | Aufnahme ins Reifegradverfahren; im Verteilnetz: Antrag in der Warteschlange |
| 2 Baurecht | Baurecht geschaffen, Umweltprüfung abgeschlossen, Wasser- und Abwärmekonzept genehmigt | Projektentwickler, Hyperscaler, Energieversorger | Genehmigung |
| 3 Netzanschluss | Verbindliche Netzanschlusszusage, Transformatoren und Schaltanlagen bestellt, Planung festgeschrieben | alle; dieses Paket handelt der Markt heute als fertiges Produkt | Netzanschluss, Komponenten, Standort |
| 4 Powered Shell | Gebäudehülle mit Netzanschluss (Powered Shell), gesicherte Leistung, redundante Glasfaser; den Ausbau übernimmt der Mieter | Rechenzentrumsbetreiber, Colocation-Anbieter, Fonds | Baurisiko ausgeräumt |
| 5 Vermietet | Fertige Anlage unter Mietvertrag | Infrastrukturfonds, REITs, Verbriefung | Asset mit stabilen Erträgen |
Belastbare Zahlen gibt es für die Phasen eins und drei: 50.000 Euro je Antrag im Reifegradverfahren und 1.500 Euro je Megawatt bei Annahme eines Netzanschlussangebots, bei 40 Megawatt also 60.000 Euro. Übertragungsnetzbetreiber 2026, § 4.3 Seit 2025 handelt der Markt „Fläche, Umspannwerk, Transformatoren und Kühlung als Paket“: Flächen mit fertigem Netzanschluss, auf denen GPUs sofort laufen können. Beratungsunternehmen 2025
Was sie in Deutschland kosten
Netzanschluss
In Frankfurt nennen Mainova und Amprion Wartezeiten von drei bis fünf Jahren auf einen Netzanschluss, und die verfügbare Leistung im Stadtgebiet ist bereits vergeben. Neue Vorhaben weichen in Orte der Rhein-Main-Region aus, 50 bis 60 Kilometer vor der Stadt. Oder sie erzeugen ihren Strom selbst: CyrusOne hat auf dem Gelände Gaserzeugung mit 61 Megawatt installiert, um nicht auf den Netzanschluss warten zu müssen. Rechenzentren verbrauchen bis zu 40 Prozent des Frankfurter Stroms. TechPolicy.Press 2025
Bundesweit verbrauchten Rechenzentren 2024 rund 20 Terawattstunden, etwa 4 Prozent des Bruttostromverbrauchs. Borderstep 2025 Strom für Gewerbe und Industrie (Nichthaushaltskunden) kostet rund 226 Euro je Megawattstunde, der dritthöchste Wert in der EU. Eurostat 2025 Wohin das führen kann, zeigen die USA. Beim US-Netzbetreiber PJM warten Vorhaben mehr als acht Jahre auf einen Anschluss. Beim texanischen Netzbetreiber ERCOT gingen allein im ersten Quartal 2026 Anschlussanträge über 198 Gigawatt ein. PJM 2026, Ascend 2026
Transformatoren und Schaltanlagen
Großtransformatoren haben im Mittel rund 128 Wochen Lieferzeit, Maschinentransformatoren rund 144 Wochen; bei einzelnen Geräten sind es fast vier Jahre. Nach Modellrechnungen lag das Angebot 2025 rund 30 Prozent unter der Nachfrage. Wood Mackenzie 2026 Mittelspannungsschaltanlagen haben 26 bis 32 Wochen Lieferzeit, gasisolierte rund 18 Monate. Fachhandel 2025/26 Auch die Eigenerzeugung ist kein Ausweg: Die Turbinen von GE Vernova sind bis etwa 2030 oder 2031 ausverkauft, und auf Rechenzentren entfallen rund 20 Prozent des Auftragsbestands. GE Vernova 8-K 2026
Genehmigung und kommunale Politik
Bei der Genehmigung gibt es in Deutschland nur Ja oder Nein. Am 1. Juli 2026 folgte der Eisenacher Stadtrat mit 19 zu 16 Stimmen einem Einwohnerantrag gegen die Bauleitplanung für ein 86 Hektar großes Areal. Den Antrag hatten 432 Einwohner unterschrieben. Das Areal liegt neben einem Umspannwerk, das ohnehin ausgebaut werden soll; danach wären bis zu 300 MVA Anschlussleistung verfügbar gewesen. Der Flächenentwickler wollte das Gebiet erschließen und an einen Investor verkaufen, bei einem geplanten Investitionsvolumen von rund einer Milliarde Euro. Weder eine Bürgerversammlung noch ein Workshop noch der Einsatz des Oberbürgermeisters hatten das verhindert. Zwei Quellen, Juli 2026
Wo ein Standort bereits passend ausgewiesen ist, dauert die Genehmigung 6 bis 18 Monate. Vom Konzept bis zur Inbetriebnahme vergehen insgesamt drei bis sechs Jahre. Broadstaff 2026, Branchenangabe In den USA hat Widerstand vor Ort 2025 mindestens 48 Vorhaben im Wert von rund 156 Milliarden US-Dollar blockiert oder verzögert. 10a Labs, berichtet von zwei Medien
Gesetzliche Vorgaben zu Effizienz und Abwärme
§ 11 des Energieeffizienzgesetzes (EnEfG), in Kraft seit dem 18. November 2023, setzt verbindliche Obergrenzen für die PUE (Power Usage Effectiveness). Die PUE ist der gesamte Stromverbrauch eines Rechenzentrums geteilt durch den Verbrauch der IT. Für Bestandsanlagen gilt 1,5 ab dem 1. Juli 2027 und 1,3 ab dem 1. Juli 2030, für neue Rechenzentren 1,2 ab dem 1. Juli 2026. Ab dem 1. Januar 2027 muss der Strom zu 100 Prozent aus erneuerbaren Energien stammen. Für Neubauten schreibt das Gesetz Quoten für die Abwärmenutzung vor: 10, 15 und 20 Prozent in den Jahren 2026 bis 2028. Gesetzestext
Ein Referentenentwurf vom 9. April 2026 würde alle Grenzwerte lockern: auf 1,6 und 1,4 im Bestand und auf 1,3 im Neubau. Zudem gälte die Regel nur noch für Anlagen ab 500 Kilowatt IT-Leistung. In Kraft ist der Entwurf nicht. Zwei Kanzleien, April 2026 Der durchschnittliche PUE-Wert der Branche liegt seit sechs Jahren nahezu unverändert bei 1,54. Uptime Institute 2025
Die IT bestimmt die Planung
Hallen, die für Racks mit 6 bis 10 Kilowatt gebaut wurden, taugen für die 80 bis 140 Kilowatt heutiger KI-Racks schon nicht mehr. Für NVIDIAs Rubin-Generation werden 250 bis 900 Kilowatt je Rack erwartet. Luftkühlung stößt je nach Quelle bei rund 30 bis 40 Kilowatt an ihre Grenze. Introl 2025 Eine luftgekühlte Halle für flüssigkeitsgekühlte Racks der aktuellen Generation nachzurüsten, kostet geschätzt 52.000 bis 169.000 Euro je Rack. Moody's, zitiert von CRA 2025 Ein Gebäude übersteht drei Chip-Generationen deshalb nur mit einer Reserve von zwei Größenordnungen bei der Leistung je Rack. Eigene Ableitung
Woher die Aussagen stammen
- Lebensdauer von Infrastruktur und IT, Aufteilung der Investitionen: Alpha-Matica (2025); CNBC (14. November 2025). Baukosten je Megawatt: JLL, Global Data Center Outlook (2026); Turner & Townsend, Data Centre Construction Cost Index 2025/26. Umrechnung zum EZB-Referenzkurs vom 14. September 2026: 1 Euro = 1,1551 Dollar = 0,9431 Franken.
- Antragsgebühr und Realisierungssicherheit: Konzeptpapier der vier Übertragungsnetzbetreiber vom 5. Februar 2026, § 4.3. Primärquelle.
- Frankfurt: TechPolicy.Press (2025), mit Angaben von Mainova, Amprion und IHK Frankfurt. Bundesweiter Verbrauch: Borderstep Institut mit Bitkom (2025). Strompreis: Eurostat, zweites Halbjahr 2025. USA: PJM Inside Lines (Januar 2026); Ascend Analytics (2026).
- Lieferzeiten: Wood Mackenzie, Umfrage aus dem zweiten Quartal 2025, berichtet von Power Magazine (2026); pv magazine USA (11. Mai 2026); GE Vernova, Form 8-K für das erste Quartal 2026, SEC.
- Eisenach: datacenter-insider.de und Eisenach Online, beide Juli 2026, unabhängig voneinander. Genehmigungsdauern: Broadstaff (2026), Branchenangabe. USA: Yahoo Finance (2025) und Construction Dive (2026), beide auf Grundlage von Daten von 10a Labs, einem Datendienst mit eigenem Interesse am Thema. Die Zahlen geben nur die Größenordnung wieder.
- EnEfG: gesetze-im-internet.de, §§ 11 bis 13. Entwurf: Taylor Wessing und Orrick, April 2026. PUE: Uptime Institute, Global Data Center Survey 2025.
- Rack-Dichte und Kühlung: Introl (2025); Moody's, zitiert von CRA Insights (Dezember 2025).
- Nicht auf dieser Seite: nach welcher Regel wir beim Übergang in die nächste Phase verkaufen oder weiterentwickeln, die Kapitalstruktur je Phase und wie sich ein langfristiger Mietvertrag auf das eingesetzte Eigenkapital auswirkt. Das bleibt unsere eigene Bewertung. Wir veröffentlichen, was wir belegt haben.